房地产业的日子：没有最坏，只有更坏

房地产业的日子：没有最坏，只有更坏 （【要情分析】第1121期）

房地产行业近期以来的政策走势、市场形势以及产业风险，我们一直保持着持续的高度关注。然而，仍有很多的客户不断地对各种问题进行咨询，我们很是理解。但这些疑问恰恰也正反应出一些业者对于未来抱有幻想，甚至是一种侥幸的心理。对此，我们保持一贯的立场和判断不变。并且我们认为，房地产行业的日子，没有最坏，只有更坏。
十一月上旬，我们综合了一些情况来说明房地产行业已入“寒冬”的必然趋势；上周的产经要情分析专文中，提出当前市场上的一种悖论，事实上，答案很显然，指望调控政策在短期内就能做出大的调整只是一种虚妄，对于房地产开发商而言，只有活着并且能活下去，才是胜利。
上周，我们在研究简报中分析认为，目前房企的生存之道，可以归结为两句话——年底冲业绩现金为王，手握现金不买地。比如万科过冬策略就是如此，其秘诀就在于其促销早、卖房快，并再次强调下半年不买地。实际上，各大房企目前都纷纷践行这两招“过冬策略”。标杆房企已经搭住房地产形势日趋严峻的脉搏，未雨绸缪率先备战2012，这已成为企业战略主基调之一。
然而，在我们看来，判断房地产市场未来的形势，有一些表象之外的其他信息更值得研究。一是年内房地产业将有千亿高息借款到期，这将是致命的死穴。据香港《信报》报道，内地房企高息借款超过1万亿元人民币，大部分期限在1至2年，估计今年底到期的超过1000亿元；美银美林监察22间香港上市内地房地产公司，今年年底需要偿还内地的项目贷款合共逾600亿元。中央雷厉风行调控楼市，加之年关逼近，内地房企资金更加紧绌。有业内人士认为，1000亿元债项对于今年房企来说并非难以负担，不过，就算是部分房企过了年底这关，能否捱过明年还是未知之数，因为今年内地房企所面临的环境不能算最差，早年销售所得款项及融资渠道仍然较多，今年开始调控加剧，资金流趋紧，内地楼价下滑的苗头初现。明年才是最严峻的时期，内地房企最坏的时候还未到临。
其次，房地产信托集中兑付问题还将在未来一两年内爆发。据中国信托业协会数据统计显示，截止2011年第2季度末，投向房地产的新增信托资金累计达2077.6亿元，房地产信托达到6051.9亿，占资金信托总规模16.91%。与此同时，信托的融资成本也急剧升高，同比至少升高超过50%。房地产信托期限以2年期和3年期居多，平均期限在2.5年左右。2009年下半年开始房地产信托密集发行，由此推算，2012年后房地产信托将进入集中兑付期，可能会持续到2013年末。在我们看来，房地产调控政策的效果取决于开发商资金链的持久性。银行信贷和房地产信托是开发商两大最重要的资金来源。那么，很显然房地产信托兑付期限才是开发商的底线。但截至目前，如上述情况所述，多数项目的销售情况很不乐观。或许2013年才是房地产调控的一个重要关节点。
上面的两点，都已成为开发商致命的问题。可谓是前有政策堵截、后有债主追击。怎么办？我们一直强调，房企只有能够活下去才是胜利。那么，如何活下去？在坚定不移的房地产调控政策下，监管层几乎堵住了开发商境内的所有融资渠道，不过依然还有值得研究的地方。我们注意到，按照国家统计局的口径，目前中国房地产企业的资金来源大致由六部分构成，即国内贷款、自筹资金、利用外资、定金及预收款（包括个人按揭贷款及其他）、各项应付款和工程款。而前10月开发商融资结构中，除了银行贷款和企业自筹之外，其余融资高达3万亿元，外资可能已成其中主要组成部分。事实上，利用外资从2010年6月开始，累计同比增长率稳步攀升，从6月份的2.8%上升至年底的66%，进入2011年后，经过几个月的调整，6月份又攀升至75.5%。尽管，今年8月份外管局下发通知，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请，但海外融资渠道并未关闭，外资可能已成开发商的救命稻草，这很可能是目前为数不多的救援通道之一。至于借助于高利贷、非法集资等方式，都是死路一条。
有客户咨询称，二三线城市未来的房市将会如何？对此，我们以鄂尔多斯为例，说说情况的严重性。目前，据鄂尔多斯相关专案组通报，除苏叶女案、王福金案、梅良玉案、祁有庆案、中富郝小军案外，目前还有“张静案”、“邢凯案”、“王喜拴案”等多个案件正在鄂尔多斯市公安局东胜区分局侦办，民间借贷的违约危机正在不断升温，债务人出逃者有之、自杀者有之，放贷者目前对于收回本金普遍缺乏信心。而据官方调研的保守估计，其民间信贷资本至少在2000亿元以上。目前鄂尔多斯的楼市呈现一片死寂，房企资金链紧绷，银行表示无钱可贷，民间资本已然深度套牢在房市之中，开发商急着借钱与借贷者逼着还钱形成了无解的僵局。在我们看来，房地产调控下全国首先倒下的城市极有可能是鄂尔多斯。
至于到房价问题，国家统计局前日发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况， 70大中城市中有34个城市新房价格环比下降，与9月份比10月份环比价格下降的城市增加了17个。有专家认为，环房价已至拐点，房价下行趋势明显；但同时目前房价依然处于高位。对于全国房地产市场的未来趋势，知名财经评论员叶檀表示，从北京等市场来看，房地产市场出现房价松动的现象。北京没有出现炒地潮，但已经出现了比较郊区的楼盘大幅降价的趋势。成交量已开始大幅下降，接下来就是房价松动。这种趋势将从北京等一线城市慢慢往二、三线城市推，全国房地产市场都会出现下行趋势。
综上所述，房地产开发商的资金渠道，其实才是调控政策打击的“七寸”。资金断，百房消。随着资金链的环环绷断，不仅仅是小房企倒下，大房企最终也将难免被洗牌的命运。就此一点而言，房地产行业的日子，没有最坏，只有更坏。业内需要明晰的是，房地产调控仅是中央政府在下的一盘大棋局中的局部之“手”，还远未到收官的时候。（研究员/彭澎）